Как узаконить многоквартирный дом: риски, чем грозит незаконное строительство, инструкция по узакониванию
Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.
- Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
- Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
- Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.
Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.
Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.
Наш опыт строительства многоквартирника на ИЖС – Vesco Group
- Дом соответствует строительным нормам.
- Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
- Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
- Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
- Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.
Возможные риски
Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:
- Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
- Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.
Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:
Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.
Новые правила и сложные случаи
В принципе владелец незарегистрированного дома может дождаться, пока местные власти начнут с ним судиться, но правильнее будет обратиться в суд первым. Это ощутимо повысит вероятность хорошего (для домовладельца) исхода. Собственно сегодня стало нормальной практикой регистрировать частные постройки через суд, если по стандартной схеме сделать это не получается.
Энергообеспечение объектов, построенных в частном секторе, осуществляется воздушным способом. Сети канализации загородного дома должны быть заглублены на ≥ 0,3 метра с соблюдением требуемого уклона. Вода к дому подводится из централизованного водопровода или путем бурения скважин, копания колодцев, а также привозным способом.
Как узаконить многоквартирный дом на участке под ИЖС: инструкция по узакониванию МКД
- от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
- от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
- от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
- от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.
Что нельзя делать на участках ИЖС с апреля 2024 года
При сравнении редакций видно, что ранее плодовые, ягодные и бахчевые были выборочно перечислены как понятия из общей категории «сельскохозяйственные культуры». Декоративные культуры были упомянуты отдельно (через разделительный союз «или»). Отсюда многими был сделан вывод о том, что на участках ИЖС теперь запрещено выращивать овощи.
Земельный участок ЛПХ можно точно так же использовать для строительства собственного дома. На нём не обязательно выращивать кур, коз и свиней или расставлять ульи, но иметь ещё и такую возможность весьма выгодно. В построенном доме можно зарегистрироваться , и, при желании, продать его с участком без проблем.
2. Поиск инвестора
Как ни странно, инвестора нам нашли довольно быстро, после подготовки бизнес плана с рентабельностью от 30 % годовых и юридического обоснования правомерности строительства дома на ИЖС с описанием механизма его продажи долями. Срок реализации проекта предусматривался ровно один год.
Под большое количество наших требований в техническом задании, земельных участков в заданном районе оказалось не так уж и много. Посмотрев два участка, остановились на третьем. 14 соток за 6,5 млн.руб. По всем требованиям подходил идеально. С монополистами предварительно проговорили получение ТУ и условия подключения инженерных коммуникаций в необходимом объёме.
Правила строительства дома на участке ИЖС: в 2023, с соседом, размещение постройки, расстояние до забора, документы, уведомление, СНиП | Ипотека и Недвижимость
- Общая площадь земельного участка – не менее 12 соток (1200 м2)
- Максимальная стоимость земельного участка – не более 500 тыс.руб. за одну сотку.
- Этажность – не более 3-х этажей*.
- Общая площадь здания – не более 1000 м2
- Общая продаваемая площадь (площадь «квартир») – не менее 800 м2.
- Общее число «квартир» – не менее 15 шт.**
- Число парковочных мест не менее 15 шт.***
- Наличие инженерных коммуникаций в непосредственной близости к участку (точка подключения не далее 50 метров от границы) ****:
- Общесплавная городская канализация и водопровод (минимальный расход 10 м3/сутки)
- Линии электроснабжения (минимально 100 КВа).
- Газопровод низкого или среднего давления (минимальный расход газа на котельную не более 100 кВт тепловой мощности.)
6. Завершение проекта
1. Строить и подключать дома на ИЖС в черте СПб с себестоимостью до 40,0 тыс.руб за м2 жилой площади реально. И это при том, что стоимость м2 на первичном рынке в новостройке в СПб начинается от 90 тыс.руб/м2 (при себестоимости строительства квартир в многоквартирных многоэтажных домах от 70 тыс.руб./м2).
2. Строить на ИЖС многоквартирные дома под продажу долями – это, всё-таки, не лучший вариант.
Contents
- 1 Как узаконить многоквартирный дом: риски, чем грозит незаконное строительство, инструкция по узакониванию
- 1.1 Наш опыт строительства многоквартирника на ИЖС – Vesco Group
- 1.2 Возможные риски
- 1.3 Новые правила и сложные случаи
- 1.4 Как узаконить многоквартирный дом на участке под ИЖС: инструкция по узакониванию МКД
- 1.5 Что нельзя делать на участках ИЖС с апреля 2024 года
- 1.6 Правила строительства дома на участке ИЖС: в 2023, с соседом, размещение постройки, расстояние до забора, документы, уведомление, СНиП | Ипотека и Недвижимость
