Что нужно для разрешения на реконструкцию?
Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.
Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:
- Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
- Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.
При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.
Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:
- Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
- Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
- Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.
«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.
Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:
Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)
Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.
Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.
Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.
В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:
- Федеральный орган исполнительной власти;
- Орган исполнительной власти субъекта РФ;
- Орган местного самоуправления;
- Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
- Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».
Разрешение на строительство частного дома на участке ИЖС: в каких случаях требуется, как и где оформить, какие нужны документы и почему могут отказать?
- ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
- Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
- Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
- Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
- Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
- Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
- Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
- Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
- Заявление на выдачу разрешения;
Порядок получения разрешения на строительство частного дома
Если разрешение на строительство входит в обязательный пакет документов, то перед частным застройщиком возникает два вопроса – когда его оформлять и где получить? Приступать к оформлению необходимо после подготовки рабочей проектно-сметной документации, но до начала процесса возведения жилого дома. Так как на основе проекта формируется план-схема организации участка строительства.
ВАЖНО! Во многих субъектах Российской Федерации существует возможность подать документы в электронном виде или получить предварительную консультацию через многофункциональный центр государственных услуг – МФЦ.
Что необходимо предоставить?
- заявление на имя главы администрации муниципального образования;
- копию паспорта владельца земельного участка;
- нотариально заверенный документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
- градостроительный план участка, на котором будет проходить строительство, с указанием размещения жилого дома в границах красных линий;
- план-схема организации земельного участка.
На схеме должна присутствовать следующая информация:
- адрес, кадастровый номер и площадь земельного участка;
- площадь сооружения (определяется по контуру фундамента);
- расстояние от периметра фундамента до границы участка с каждой из сторон;
- площадь зеленых насаждений (не менее 40%).
Для некоторых городов регионального или федерального значения, относящихся к территориям, имеющим историко-архитектурную ценность, может потребоваться описание внешнего вида возводимого сооружения, как в текстовой форме, так и в виде изображения, эскиза.
Кроме того при принятии решения на выдачу разрешения на строительство индивидуального жилого дома обращают внимание на некоторые разделы проектно-сметной документации:
- схему подключения инженерных сетей (канализация, водоснабжение, электричество, газ) с указанием мест подсоединения;
- расположение линейных объектов и оборудования относительно красных линий;
- размещение подъездных путей и проходов, в том числе и к соседним участкам, если они не имеют прямого доступа к транспортной инфраструктуре.
Временные критерии
После подачи документов для разрешения на строительство индивидуального жилого дома у ответственных лиц есть всего 30 календарных дней для принятия решения. При необходимости предоставления недостающей информации со стороны владельца земельного участка период рассмотрения начинается заново.
ВАЖНО! Рассмотрение заявки на разрешение и его выдача осуществляется бесплатно.
Возможные причины отказа
Оснований для отказа в выдаче разрешения всего два:
- Отсутствие одно из перечисленных документов.
- Нарушения нормативов при составлении градостроительного плана. При этом учитываются как общие строительные нормы и правила, так и ранее принятые решения муниципальных органов власти, но генеральному архитектурному плану.
Как получить разрешение на строительство дома: подробное руководство
- Если планируется продажа незавершенного сооружения. Для совершения сделки потребуется зарегистрировать объект, как незавершённое строительство. Такой статус предполагает получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома.
- Если в договоре с администрацией дачного кооператива, коттеджного поселка или управляющей компанией указано необходимость предоставления определенного перечня документов, в силу вступают требования договорных обязательств.
- Если строительство дома ведется на заемные средства (банковский кредит) или на материнский капитал.
