Убеждаем продавца снизить цену
- моментальное оформление договора купли-продажи и быстрое приобретение жилья;
- необходимая сумма денег уже есть на руках, поэтому не нужно брать кредит в банке или занимать деньги у родственников;
- готовность ждать столько, сколько нужно продавцу для съезда и оформления всех документов;
- можно предложить свою помощь для ускорения переезда собственника;
- покупатель возьмет на себя всю ответственность за оформление сделки и оплатит дополнительные расходы.
Некоторые покупатели предпочитают торговаться с надеждой, что им повезет хотя бы немного сбросить цену. Эта стратегия не всегда является правильной, потому что так сложнее представить сумму, которую бы покупатель согласился отдать за жилье. Лучше перед поиском квартиры задумать идеальную для себя сумму.
При первом осмотре жилья не нужно пытаться сбивать цену. Достаточно полюбопытствовать у хозяина, возможен ли торг. Если да, то следует ненавязчиво узнать про достоинства и недостатки квартиры и другие важные вопросы. Можно поспрашивать про жизнь продавца, как ему жилось в старой квартире, какие он эмоции испытывал и т.д.
Но не стоит досаждать хозяину постоянными просмотрами жилья. Достаточно несколько раз навестить квартиру, показывая ее родственникам или риэлтору. Это поможет создать впечатление серьезного покупателя, поэтому продавец будет относиться к покупателю серьезнее.
Когда настанет день торга, нужно сообщить продавцу о всех заранее продуманных аргументах. Торговаться нужно уверенно, но без лишней напористости. Собственник сам должен понять свою неправоту, потому что только таким образом можно существенно сбить цену.
10 способов снизить цену при покупке недвижимости | Otau
- требует качественного ремонта, проведения Интернета, замены кабелей;
- слегка тесновато, поэтому в будущем придется делать перепланировку;
- продавец слишком спешит отдать свое жилье, что можно использовать для снижения стоимости;
- объявление про продажу квартиры слишком давно находится на сайте с объявлениями;
- есть такие же квартиры, но с меньшей стоимостью.
Маленькие хитрости
Еще один способ – привлечение соседей к процессу продажи. Можно попросить жильцов из соседних квартир громко пожаловаться на постоянный шум из приобретаемой квартиры. Также они могут рассказать, что рядом проживают очень шумные соседи, поэтому владелец и избавляется от жилья. В этом случае главное быть максимально убедительным, чтобы собственник не заметил подвох.
Во время торгов покупателя и продавца полностью захватывают эмоции. Они могут настолько сильно захватить умы сторон, что продавец согласится на резкое понижение цены квартиры. Однако это еще ничего не означает, так как собственник может вернуться домой, где он поговорит с родными, и они решат, что такая цена неприемлема в данном случае.
Согласно законодательству РФ, продавец квартиры может в любой удобный для себя момент отказаться от сделки. Это можно сделать до того момента, как недвижимость пройдет регистрацию на покупателя.
К сожалению, нельзя заставить продавца согласиться на сумму, оговоренную во время торгов. Но можно попросить составить предварительный договор купли-продажи, который зафиксирует ее на бумаге. В нем должна содержаться следующая информация:
Внесение залога и задатка считается нормальной практикой во время приобретения недвижимого имущество. Эта сумма денег еще раз доказывает серьезность намерений покупателя, поэтому продавец останавливает свое внимание на нем, а не на других кандидатах. Если сделка по каким-то причинам не состоится, то задаток возвращается покупателю, и обе стороны не несут ответственность.
Последствия заниженной стоимости квартиры
Если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей и менее, то выгодно применить имущественный вычет. В этой ситуации продавцу не нужно подтверждать документами расходы на покупку квартиры.
Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.
Если дата приобретения квартиры до 01 января 2016 г., то заниженная оценка квартиры может иметь гражданско-правовые, но не налоговые последствия. Например, в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).
В том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью. Для чего это нужно сделать?
Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.
Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,4 млн рублей.
Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
1 млн рублей больше 0,98 млн рублей (1,4 млн рублей х 0,7).
Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию, но суммы налога к уплате не будет. Декларацию все равно представить нужно, ведь в случае непредставления даже «нулевой» декларации физическому лицу грозит штраф — 1 000 рублей (ст.119 НК РФ).
Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.
Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
1 млн рублей меньше 3,5 млн рублей (5 млн рублей х 0,7).
Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию с суммой налога к уплате.
Сразу отметим, что игнорировать такой расчет нельзя. За неполную уплату налога физическое лицо могут привлечь к ответственности и взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п.1 ст.122 НК РФ).
Как купить квартиру в Москве или в любом другом городе без переплаты – Reconomica — истории из жизни реальных людей
Расходы, которые можно учесть при продаже квартиры
На практике много вопросов и споров возникает по поводу того, что можно включить в расходы на приобретение квартиры. При этом у продавца должны быть надлежащим образом оформлены все документы, подтверждающие расходы.
Перечень расходов на приобретение квартиры не произвольный, а установлен пп.4 п.3 ст.220 НК РФ. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Но это не означает, что купив квартиру, можно впоследствии при ее продаже учесть расходы на отделку квартиры с учетом стоимости самих отделочных материалов.
Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает приобретение квартиры без отделки (пп.5 п.3 ст.220 НК РФ).
Например, если приобретена квартира с «черновой» отделкой, то расходы, связанные с отделкой квартиры, можно учесть в уменьшение доходов от ее продажи.
При определении видов строительных отделочных работ нужно руководствоваться ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЭС Ред. 2).
Расходы на приобретение мебели, бытовой техники даже при приобретении квартиры без отделки учесть нельзя (Письмо ФНС РФ от 28.12.2015 г. № БС-3-11/5003@).
Contents
- 1 Убеждаем продавца снизить цену
- 2 10 способов снизить цену при покупке недвижимости | Otau
- 3 Маленькие хитрости
- 4 Последствия заниженной стоимости квартиры
- 5 Как купить квартиру в Москве или в любом другом городе без переплаты – Reconomica — истории из жизни реальных людей
- 6 Расходы, которые можно учесть при продаже квартиры
