Как обменять квартиру на квартиру?
Есть много причин для обмена квартиры – переезд, новое трудоустройство, намерение улучшить условия проживания. Выделяются 3 способа проведения сделки, у каждого из которых есть плюсы и минусы. Рассмотрим, как обменять квартиру на квартиру, когда мена целесообразна и выгодна, в каких ситуациях она невозможна.
Для проведения обмена необходимо подготовить документацию, зарегистрировать переход прав собственности, а также доплатить за жилье, если объекты неравнозначны по цене. Если квартира ипотечная, то сделка требует разрешения со стороны кредитора.
Рассмотрим следующие способы обмена объектами недвижимости.
Прямая мена жилья
Один объект недвижимости передается в собственность в виде замены на иной объект. Каждый из участников процедуры одновременно выполняет обязательства и продавца, и покупателя.
К преимуществам прямой мены объекта относятся следующие:
- есть возможность улучшить условия проживания при небольших затратах;
- если участники сделки приходятся друг другу родней, то прямая мена – несложный и выгодный способ решить вопрос с жильем.
- сложно найти подходящее жилье;
- шансы на то, что второй стороне понравится вариант для обмена, невысоки;
- оформление договора мены требует затрат времени на поиски объектов, согласование условий, а если меняются неприватизированные объекты недвижимости, то процедура усложняется в разы.
Если в соглашении отсутствует информация о стоимости квартиры, то объекты равнозначны по цене.
Обмен через куплю-продажу
Собственник покупает новое жилье и в то же самое время продает имеющееся. Для предотвращения финансовых рисков можно получить от покупателя задаток.
- можно быстро оформить сделку, особенно если стоимость продаваемого объекта ниже среднерыночных цен или равна им;
- найти покупателя нетрудно, ведь нет необходимости в том, чтобы жилье последнего соответствовало потребностям и пожеланиям продавца;
- нет необходимости получать разрешение от местных органов власти, нормы предоставления жилья в учет не входят;
- условия сделки зависят исключительно от договоренности участников обмена.
- приходится оформлять сразу две сделки в одно и то же время;
- за переход права собственности нужно повторно оплатить госпошлину;
- цены на рынке недвижимости меняются резко, и внезапное их повышение может лишить продавца возможности купить квартиру за деньги, полученные после продажи;
- юридическая сделка рискованная: если ее признают через суд недействительной, то кто-либо из участников лишается права собственности на жилье, причем прежнюю квартиру ему не вернут – формально оба соглашения купли-продажи не связаны по отношению друг к другу;
- необходимо заплатить налог за проданную квартиру (при этом есть возможность воспользоваться вычетом).
Обмен квартиры на дом, коттедж, таунхаус: правильное оформление недвижимости
- заявление с просьбой выдать разрешение;
- договор соцнайма;
- договор обмены объектами;
- паспорт нанимателя;
- выписка из домовой книги;
- выписка, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке и проживанию;
- разрешение от сотрудников органов опеки (при наличии в семье недееспособных, детей);
- бумага о санитарно-техническом состоянии жилья;
- техпаспорт, справка об оценочной стоимости объекта (оформляется в БТИ);
- ксерокопии документации на квартиру, в которую наниматель планирует переехать;
- разрешение от членов семейства на проведение сделки, заверенное у сотрудника нотариального агентства.
Как происходит обмен квартиры на квартиру
Когда обмен равнозначный, процесс проведения сделки состоит из следующих шагов.
- Получить выписку из ЕГРН на оба объекта. Она подтверждает права собственности на жилье.
- Сделать ксерокопии лицевых счетов для подтверждения того факта, что в квартирах больше никто не зарегистрирован.
- Подготовить справки об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
- Письменно подтвердить тот факт, что обмениваемые объекты подходят друг другу по определенным параметрам.
- Составить договор мены, указав в нем такие факторы: сведения об участниках, стоимость объектов, их подробное описание, сроки проведения сделки.
- Обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода прав собственности, предоставив уполномоченным лицам все запрашиваемые документы.
- Получить выписку из ЕГРН.
Обмен квартиры с доплатой на другую
Доплата со стороны одного из участников сделки может потребоваться в следующих обстоятельствах:
Сделки по трейд-ин тоже часто сопровождаются доплатой.
- различие в состоянии квартир: ремонт, работа системы водоснабжения, газа, электроэнергии, а также сантехники;
- сумма средств, полученных с продажи и необходимых человеку для приобретения новой квартиры (чем меньше сумма, тем больше доплата);
- местонахождение жилья: если квартира расположена близко к детскому садику, школе, больнице и отличается развитой инфраструктурой, то его стоимость будет выше (по сравнению с объектами, построенными в неразвитых районах на окраине города).
Процесс обмена с доплатой аналогичен равнозначному обмену, но при этом в соглашении прописываются такие сведения:
Обмен ипотечной квартиры
Обмен ипотечной квартиры законодательством разрешается, однако на деле участники могут столкнуться со сложностями.
- Для обмена ипотечной квартиры необходимо получить письменное разрешение кредитора. При этом некоторые банки требуют или полного погашения ипотеки, или выплаченной части долга (стабильная оплата без просрочек в течение нескольких лет).
- При совершении обмена залогом становится приобретаемое жилье. Покупка должна быть одобрена кредитором, для чего необходимо обратиться к профессиональному оценщику и провести оценку жилья.
Сам процесс обмена ипотечного жилья состоит из следующих шагов:
- оформление двух соглашений – на продажу жилья (даже после отчуждения оно будет предметом залога) и на покупку новой квартиры;
- регистрация прав собственности на приобретаемое жилье, установление обременения на него;
- получение согласия от банка на снятие залога с прежней квартиры.
Обмен ипотечного жилья допустим исключительно через проведение купли-продажи.
Обмен неприватизированной квартиры
Если квартира принадлежит государству или муниципалитету, то обменять его допускается на жилье с таким же статусом. Обмен может быть равнозначным и с доплатой. Необходимо получить разрешение на проведение сделки со всех членов семьи.
Пакет документов
- договор мены;
- паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
- нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
- правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
- свидетельство о регистрации права;
- кадастровый паспорт квартиры;
- квитанция об уплате гос. пошлины.
- справки о задолженности по коммунальным платежам;
- выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
- документы подтверждающие законность перепланировок;
- заключения об оценке объектов;
- письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).
Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.
Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.
Также отказ может последовать в результате несоответствия бумаг действительности.
Особенности сделки
Contents
