Как купить недостроенную квартиру?
Недостроенное жилье в наше время можно купить парой способов.
Во-первых, это совершение сделки купли-продажи по общим принципам. В этом случае продавец регистрирует право собственности на незавершенную постройку.
Во-вторых, это договор по уступке прав на земельный участок. При этом регистрируется право собственности только на землю, на которой происходит строительство.
Покупатель квартиры в недостроенном доме довольно часто встречает такое понятие, как «переуступка». Но вряд ли каждый понимает, что и кому необходимо при этом переуступать. Чем это грозит лично покупателю? Обычному покупателю довольно сложно разобраться в том, что же такое переуступка. Что именно означает это понятие?
— давно ли застройщик занимается подобной деятельностью;
— пользуется ли он доверием и поддержкой государства;
— сколько объектов им уже построено и успешно сдано в эксплуатацию;
— насколько добросовестно соблюдаются сроки строительства и сдачи в эксплуатацию.
Также необходимо сверить стадию строительства и календарный срок его окончания. Это можно сделать, запросив календарный план у застройщика. Так, если строительство еще не началось, а заявленный срок сдачи в эксплуатацию – конец текущего года, то понятно, что застройщик к сроку не успеет.
Переуступка в России никакими специальными законами не регулируется. Для правомерности действий по данной сделке она проводится по статье 382 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится по поводу переуступки прав кредитора другому лицу. В случае с покупкой недвижимости кредитором является дольщик, а третьим лицом – покупатель его доли.
Договор переуступки можно подписать после полной уплаты доли, но до подписания акта о приеме жилья. Такой договор должен быть подвержен государственной регистрации в обязательном порядке.
При заключении любого договора необходимо быть очень осторожным и внимательным. В случае же с договором, касающемся недвижимости – в особенности. Вот несколько пунктов, на которые следует обратить внимание при подписании договора о переуступке.
Во-первых, обязательно должна быть ссылка на исходный договор.
Во-вторых, новому дольщику необходимо в обязательном порядке ознакомиться с исходным договором, внимательно изучив его условия. Это необходимо, так как после факта подписания договора о переуступке всю ответственность, предусмотренную исходным договором, будет нести именно новый дольщик.
В-третьих, после подписания договора он подлежит обязательной регистрации в службах Госреестра.
В-четвёртых, во избежание риска быть обманутым при передаче денег продавцу, следует прибегнуть к помощи банковской услуги предоставления сейфовой ячейки, либо воспользоваться аккредитивом. По такой схеме продавец только после подписания договора получает свои деньги.
В-пятых, будет лучше, если участники договора уведомят застройщика о его подписании. Обычно в исходном договоре это прописывается, как обязательное условие, а значит, игнорировать его не только не имеет смысла, но и чревато последствиями. Кроме того, переуступка может осуществляться только с согласия застройщика. Это указано в статье 391 Гражданского кодекса РФ.
Хочу купить недострой. 12 ответов на форуме
Как продать недострой через риэлтора или своими силами
Если риэлтор опытный, и у него есть положительный опыт в продаже «недостроев» есть смысл к нему обращаться. Начинающие риэлторы компетентны настолько же, насколько и вы.
- Попросите агента представить доказательства его удачных сделок, в том числе и с незавершенными объектами недвижимости.
- Проверьте профессиональный уровень риэлтора. Задайте ему вопросы по поводу оформления сделки, регистрации объекта. Из ответов Вы сразу поймете в теме человек или нет.
- Уточните, сколько, по мнению специалиста, стоит Ваш объект. Если Вы до этого проштудировали предложения, то ответ на этот вопрос подскажет, знает ли риэлтор рынок недвижимости.
Внимание: многие компании предлагают услуги по продаже недостроенных домов. Смысл в том, что они их покупают за бесценок, потом достраивают и продают по реальной цене. Если Вас будут убеждать, что такая недвижимость неликвидная, не пользуется популярностью, не верьте.
Еще один опасный момент: в договоре риэлторы предусматривают пункт, согласно которому при продаже объекта своими силами вы все равно заплатите риэлтору. Во многих договорах есть запрет на то, чтобы собственник самостоятельно искал покупателей, открыто рекламировал свою недвижимость.
Как купить недостроенную квартиру?
- Участок находится в Вашей собственности;
- Переход права на объект и участок происходит только после государственной регистрации;
- Инвестор достраивает ваш дом и занимается регистрацией, а потом получает право на собственность.
Как продать недострой самостоятельно
Оцените объект у независимого эксперта. Можно самостоятельно найти аналоги объекта и определить цену. Более подробно о методах оценки недвижимости, читайте на нашем портале, статья «Оценка недвижимости: что, где, как?».
Объявление в печатных изданиях и в Интернете, сарафанное радио. Скажите всем своим знакомым, что продаете свой загородный дом. Многих покупателей привлекают «недострои» из-за стоимости и возможности изменить первоначальный проект под себя.
Постарайтесь дать полную и актуальную информацию о вашей недвижимости. Обойдите недостатки, заострите внимание на достоинствах. Если объект внешне не презентабелен, опишите преимущества местоположения: хорошая транспортная доступность, воздух, есть дороги, подведены коммуникации и тому подобное.
Демонстрация объекта. Чтобы убедить покупателя — надо самому поверить в привлекательность объекта. Найдите в вашей недвижимости изюминку. Козырем любого незарегистрированного в готовом виде домостроения является тот факт, что будущий собственник сможет сам сделать ремонт, изменить планировку.
Рынок загородной недвижимости периодически пополняется все новыми и новыми объектами незавершенного строительства или, как их чаще называют – недостроями. Как продавать недостроенный дом, если у вас в этом вдруг возникла необходимость? И как его купить, на что нужно обратить внимание в первую очередь?
Как продать земельный участок с недостроенным домом
Как продавать недостроенный дом – собираем документы
- технический паспорт объекта незавершенного строительства, полученный в БТИ;
- кадастровый паспорт объекта;
- разрешение на строительство дома, выданное местным муниципалитетом;
- утвержденный проект строительства дома;
- заявление по установленной форме;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
После того, как вы получите свидетельство о собственности на недостроенный дом, вы можете искать на него покупателя и проводить сделку. Продажа недостроенного дома оформляется, как и продажа любой недвижимости, договором купли-продажи, заключенным у нотариуса или в простой письменной форме. Для этого вам понадобится следующий пакет документов:
- правоустанавливающий документ и свидетельство о собственности на земельный участок;
- свидетельство о собственности на недостроенный дом;
- договор застройки и утвержденный проект недостроенного дома;
- кадастровый паспорт недостроенного дома.
Выясните, сколько времени уже продается данный недостроенный дом. Имейте в виду, что по сравнению с готовыми домами, недострои ветшают и приходят в негодность гораздо быстрее, ведь они практически ничем не защищены.
Contents
