Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – список документов для проверки
Обзаведение своим недвижимым имуществом является ответственным и серьезным шагом в жизни каждого человека. Мы дадим рекомендации, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы нужны при этом.
Для предотвращения проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем, отнеситесь к проработке этого вопроса с особой тщательностью. Вы должны:
При самостоятельных действиях заказать отчет из ЕГРН, которая подтвердит собственника (продавца). Иногда требуется расширенная выписка под № 4, говорящая о переходе прав владельца. Тем самым вы позаботитесь о честности и вменяемости перекупщика.
Посмотрите правоустанавливающие бумаги. Уделите пристальное внимание жилью, приватизированному или перешедшему по наследству. Возможно появятся законные претенденты (муж/жена, доли детей, временно выписанный человек из-за того, что пребывает в тюрьме).
Обозначьте существование других ограничений, обременений в виде залога у финансовой компании или ареста. Имейте в виду, что залоговое имущество, например, взятое в ипотеку продается только с письменного разрешения фирмы, которой принадлежит закладная. В противном случае регистрационные действия по закону должны быть приостановлены.
Еще существуют несколько второстепенных, но как показывает практика, очень немаловажных моментов, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой:
потребуйте у ЖКХ предоставить решение о неоплаченных коммунальных платежах;
узнайте жилые ли помещения, так как в обратной ситуации в дом нельзя прописаться;
войдите на сайт ФНС и посмотрите, не является ли адрес объектом регистрации какой-либо фирмы;
загляните в технический паспорт в БТИ, который говорит, сколько в проекте комнат, их площадь и планировка – несогласованная перестройка грозит тем, что за свой счет придется приводить стены в первоначальный вид;
поинтересуйтесь, платили прежние жильцы налоги за имущество и землю или нет – в противном случае вам не позволят провести оформление;
на странице ГАС «Правосудие» узнайте не принадлежит ли приобретение к предметам судебных споров.
Как проверить документы и земельный участок перед покупкой?
Зачем необходима проверка юридической чистоты
Вы честно купили квартиру, оплатили все требуемые сборы, и теперь являетесь полноправным собственником. Но бывает, что приходят приставы, отбирают ценности по решению суда, а деньги вам никто не возвращает. На все вопросы отвечают, что сделка незаконна. Во избежание этого вы должны знать, при каких обстоятельствах могут отменить договор.
Жилплощадь досталась продавцу по праву наследования, но при ее продаже он умолчал, что идет судебное разбирательство по поводу притязаний еще и наследников.
Если гражданин признан невменяемым, находится на учете в психдиспансере, то контракт также ничтожен.
Объект приобрели по доверенности, а та внезапно была отозвана. Вам следует знать, что суд не удовлетворит ходатайство.
Лица, которые по разным причинам (отбывание в местах заключения, детском доме, армии, психиатрическом диспансере, пансионате для престарелых людей) были выписаны, но после возвращения вправе проживать на данной территории.
Дети, имеющие долю в собственности, притязают на свою часть.
Супруги, купившие жилье во время брака, после развода делят площадь пополам.
Залоговая жилплощадь при нарушении обязательств продавца останется у банка.
На проживание в доме могут претендовать третьи лица, если тот был в обременении (арест, аренда или рента).
Мы рассказали про самые распространенные случаи, но есть еще масса фактов, указывающих на незаконность сделки. Поэтому мы рекомендуем тщательно и детально обследовать объект и все правоустанавливающие бумаги.
Что нужно проверить при покупке земельного участка
Знание кадастрового номера позволяет получить ряд важных сведений о земельном участке:
Из выписки можно узнать является ли продавец владельцем участка и как давно. Если участок находится в его собственности давно (более 3-5 лет), то такая сделка является более защищенной.
Также из выписки можно узнать о наличии обременений в отношении земельного участка, которые по закону подлежат обязательной регистрации в Росреестре. В их числе:
- Арест – это говорит о том, что собственнику запрещено распоряжаться земельным участком и продавать его, так как фактически участок конфискован у него за различные долги и подлежит принудительной продаже в счет погашения задолженности. – это значит, что участок является обеспечением по действующему ипотечному или иному кредиту. Продажа участка в данном случае допускается исключительно при наличии письменного согласия на сделку от залогодержателя.
- Наличие сервитута говорит о том, что в отношении участка действует право ограниченного пользования, которое предоставлено третьим лицам (например, для прохода или выпаса скота). Сервитут не запрещает владельцу участка продавать его. Но покупателю нужно понимать, что сервитут не прекращается при смене собственника, он привязан к конкретному участку. , оформленная на срок более года. Аренда не прекращается при смене собственника и арендатор сможет по-прежнему распоряжаться участком.
Различают два варианта выписки: стандартная и расширенная. Из расширенной выписки можно проследить историю об изменениях, вносимых в реестр прав. Если владелец у участка часто менялся, то это заставляет задуматься, не кроются ли в этом «подводные камни» и что заставляло предыдущих владельцев избавляться от земли.
На основании кадастровых сведений также следует уточнить, соответствуют ли границы участка заявленным продавцом.
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой: какие документы проверять у продавца, как запросить информацию через Госуслуги или Росреестр
Проверка чистоты земельного участка перед покупкой
Проверка юридической чистоты сделки предполагает уточнение следующих аспектов:
- состоит ли участок на кадастровом учете;
- узаконены ли на участок права собственности;
- узаконена ли постройка на участке;
- не состоит ли ее владелец как лицо, злоупотребляющее алкоголем, имеющее психические расстройства или употребляющее наркотики;
- нет ли возражений у третьих лиц на продажу;
- обладает ли продавец законными правами на продажу земельного участка;
- нет ли обременений в отношении участка в виде залога или ареста.
Получить данную информацию можно как у продавца, запросив у него комплект документов по покупаемой недвижимости, так и через Росреестр на публичной кадастровой карте или в полученной выписке из ЕГРН.
Проверка третьих лиц
Проверку третьих лиц можно осуществить через выписку из домовой книги или справки №9.
- Отсутствующие лица.
Совладельцы могут быть на длительном лечении, экспедиции или в тюрьме. Соглашаясь на приобретение квартиры в данном случае, вы идете на риск, поскольку по прибытии эти лица могут претендовать на владение квартирой или её частью. - Супруги.
Квартиры, приобретенные в браке, но оформленные на одного члена семьи, — не редкость. Обратите на такие случаи особое внимание, поскольку при продаже владелец квартиры должен предоставить вам заверенное соглашение на продажу от своего супруга. - Дети.
Самая сложная ситуация когда в квартире прописаны несовершеннолетние. Права ребенка должны быть соблюдены при продаже, поэтому придется связаться с органами опеки для согласования продажи.
Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Проверка документов в Росреестре
- При общении с продавцом обратите особое внимание на его поведение. Задайте ему вопросы о прошлом владельце, причине продажи квартиры и т.д. Нечестные продавцы не ведут длительных переговоров.
- Изучите все документы на квартиру до её покупки. Если какие-то документы отсутствуют или владелец отказывается их предоставить — это должно настораживать.
- Если продавец предоставляет для ознакомления копии документов — они должны быть нотариально заверены.
- Выясните, кто живет в квартире кроме владельца, существуют ли претенденты на квартиру, знают ли возможные совладельцы о намеченной продаже.
История квартиры и безопасность сделки
Выписка из ЕГРП многое может сказать вам о покупаемой квартире. В ней будут подробно расписаны все манипуляции с квартирой, которые были осуществлены с 1998 года. Это достаточный период, чтобы выявить нечестность.
При изучении этой выписки обратите отдельное внимание на следующие нюансы:
- Частота продаж.
Если квартира продавалась очень часто (например, каждые 1-3 года), при том в ней в течение долгого времени никто не проживал, то высока вероятность мошеннической аферы, нацеленной на продажу квартиры в «добрые» руки. - Споры и аресты.
Наличие споров по квартире не играет особой роли — они могут случиться с каждым. Важно то, как давно они происходили. Если с последнего спора прошло менее трех лет, то постарайтесь выяснить на этот счет как можно больше информации, т.к. здесь может скрываться нечистая сделка. - Суды.
Что касается серьезных разбирательств по вопросам принадлежности квартиры, они решаются через суд. Подобные разбирательства также фиксируются в выписке. Для проверки попросите у владельца квартиры судебное решение. В случае отказа — возможно с вами пытаются заключить фиктивную сделку.
Если квартира не состоит на учете в ЕГРН, то скорее всего она принадлежит к старому жилому фонду. Значит квартира полностью чистая – после приватизации с ней не производилось никаких сделок.
Рекомендации
При покупке квартиры также нужно придерживаться следующих рекомендаций:
- Если продавец владеет квартирой на правах наследника, то рекомендуется составить специальный документ, согласно которому в случае обнаружения новых наследников все расходы на себя возьмет бывший владелец. В таком случае при объявлении нового наследника всеми имущественными проблемами будете заниматься не вы, а бывший собственник;
- Если вы рассчитываетесь наличными, то рекомендуется также составить расписку. Ведь иногда владельцы после получения денег отказываются от передачи квартиры, а свою позицию они аргументируют тем, что им не были переданы деньги. Составление расписки позволяет избежать такой проблемы;
- Допустим, продавец не хочет предоставлять некоторые документы и справки, которые он обязан показать потенциальному покупателю по закону. Такое поведение может указывать на то, что продавец является мошенником, поэтому от покупки такой квартиры рекомендуется отказаться.
О том, какие способы мошенничества существуют на рынке недвижимости и как не стать их жертвой, читайте тут.
Подробная инструкция того, как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и не дать себя обмануть, смотрите в видеоролике:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – список документов для проверки
- Доверенность. Рекомендуется проверить доверенность с помощью Федеральной нотариальной палаты через интернет. Также желательно проверить паспорт доверенного лица, чтобы избежать мошенничества;
- Дети. Если фактическим собственником является несовершеннолетнее лицо, то здесь возможно несколько вариантов. Если ребенку менее 14 лет, то оформлением сделки должен заниматься родитель или опекун. Если ребенку от 15 до 18 лет, то сделка оформляется родителем или опекуном с согласия ребенка;
- Собственники, дееспособность которых ограничена. Такие люди не могут заниматься продажей квартиры, а все сделки с недвижимостью за них осуществляют их опекуны. Поэтому при покупке квартиры у недееспособного лица необходимо потребовать у опекуна документы, которые подтверждают его статус.
Заключение договора
После перепроверки всех бумаг продавца можно приступать к оформлению сделки. Чтобы не оказалось, что во время подготовки документов собственник изменил решение относительно продажи жилья, лучше зафиксировать соглашение юридически: передать задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.
В обязанность покупателя входит только оплата госпошлины.
После того как продавец собрал весь пакет документов, можно будет непосредственно составлять договор о передаче жилья новому собственнику. В договоре обычно указываются сведения:
- Паспортные данные сторон-участников сделки.
- Дата и место заключения договора.
- Полное описание жилой недвижимости.
- Сведения о госрегистрации права собственности продавца.
- Порядок расчета за квартиру, ее стоимость.
- Информация об отсутствии долгов, обременений и т. п.
- Согласие родственников (супруга/супруги) на совершение сделки. Если собственник — несовершеннолетний/недееспособный, то понадобится согласие органов опеки.
- Соответствие планировки состоянию, указанному в техпаспорте.
- Сведения о том, что никаких имущественных притязаний на это жилье не имеется и т. д.
Желательно, чтобы соглашение перед подписанием перепроверил независимый юрист на предмет выявления неточностей, ошибок и подводных камней.
Договор заключается в присутствии нотариуса или госрегистратора.
После передачи денег рекомендуется взять у продавца расписку в их получении. Она составляется в произвольной форме.
На самом деле ничего сложного в том, чтобы проконтролировать сделку по покупке жилья нет. Главное — это внимательно изучить документы. А в случае сомнений не стесняться обратиться за помощью к юристу. И тогда любой риск будет исключен.
Как самостоятельно онлайн проверить квартиру на чистоту сделки при покупке?
- Стоит потребовать у бывшего собственника справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Попросить предоставить квитанции об оплате услуг за последние три года.
- Узнать в ТСЖ о наличии долгов по этой квартире.
- Указать этот пункт в договоре купли-продажи, согласно которому все долги будут под личной ответственностью прежнего собственника. Если покупатель согласен погашать долги предыдущего владельца, то это также нужно зафиксировать в соглашении.
Ответы юриста на частые вопросы
Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?
План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.
Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.
Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.
Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?
Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.
Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?
С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.
Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?
С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.
Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Помогите разобраться. Что является правоустанавливающим документом на жилое помещение? Это выписка из ЕГРН?
Выписка из ЕГРП подтверждает ваше право собственности на квартиру. А правоустанавливающим документом является тот, на основании которого это право у вас возникло. Это может быть, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Добрый день! Я купила квартиру и хочу прописать своих родственников. Я должна для этого брать выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить свое право на нее?
Здравствуйте, Наталья! Если у вас есть на руках договор купли-продажи квартиры, то этого документа достаточно чтобы подтвердить ваше право.
Здравствуйте! Хочу приобрести квартиру, но я ограничен во времени. Для того чтобы проверить чистоту выбранной квартиры мне будет достаточно электронной выписки из ЕГРН?
Здравствуйте, Сергей! Да. Электронная версия выписки содержит те же сведения, что и выписка на бумаге. Если данный документ вам не требуется именно в бумажном виде (например, для банка), то электронной выписки будет достаточно.
Приобретаем квартиру. Собственник в разводе и утверждает, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял. Как можно проверить этот факт?
Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту в 2024
- при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
- ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
- предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
- в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
- заполнить и отправить заявление;
- сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
- после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
- скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).
ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке
Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.
Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.
Продажа по липовому паспорту
Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.
Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.
В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.
Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям
Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.
Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.
Сокрытие лиц, имеющих право на наследство
Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, – это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.
Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.
Продажа недвижимости по ложной доверенности
Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.
Коммунальные долги
- Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
- Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
- Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
- Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
- Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
- Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.
Contents
- 1 Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – список документов для проверки
- 1.1 Как проверить документы и земельный участок перед покупкой?
- 1.2 Зачем необходима проверка юридической чистоты
- 1.3 Что нужно проверить при покупке земельного участка
- 1.4 Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой: какие документы проверять у продавца, как запросить информацию через Госуслуги или Росреестр
- 1.5 Проверка чистоты земельного участка перед покупкой
- 1.6 Проверка третьих лиц
- 1.7 Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Проверка документов в Росреестре
- 1.8 История квартиры и безопасность сделки
- 1.9 Рекомендации
- 1.10 Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – список документов для проверки
- 1.11 Заключение договора
- 1.12 Как самостоятельно онлайн проверить квартиру на чистоту сделки при покупке?
- 1.13 Ответы юриста на частые вопросы
- 1.14 Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту в 2024
- 1.15 ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке
- 1.16 Коммунальные долги
